上实城市开发(Code:00563)

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公司简介

上海实业城市开发集团有限公司以中国房地产开发、运营等综合业务为主要投资方向,是上海实业集团旗下最具发展前景的房地产业务整合平台之一。

上实城市开发前身为中新地产,公司先后在上海、北京、天津、深圳、重庆、西安、长沙、成都、沈阳、珠海等地开发了20多个大型房地产专案,主要包括北京「后现代城」、「西钓鱼台嘉园」、「青年汇」、天津「老城厢」、重庆「中新城上城」、深圳「中国凤凰大厦」、西安「中新浐灞半岛」和长沙「中新森林海」等精品楼盘,累计开发和储备面积达1500万平方米。

公司主要业务有物业租赁:借租赁办公室及住宅物业赚取租金收入以及自长远物业升值赚取利益;物业发展:发展及销售商业及住宅物业;酒店经营:从事出租酒店客房,租赁购物商场,于餐厅提供餐饮服务及酒店内其他附属部门如接线,住客接送及洗衣服务等。

发展历程

1999年,公司前身「中新地产集团(控股)有限公司」成立。

2010年,公司携手上海实业控股有限公司旗下上海城开(集团)有限公司投得上海闵行区梅陇镇潜力地块。

2011年,上海城开(集团)有限公司以逆向收购方式,将其59%股权注入香港联交所主板上市的上实城开,正式成为集团的主要资产。

2012年,公司出售成都公园大道项目,税前利润共约3.59亿港元,公司集中资源发展长三角及沿海发达地区物业。

2013年,公司出售重庆缇香小镇项目,获税前收益约1,528万港元,6月出售上海城开中心项目25%权益,获税前收益约8.2亿港元。

2014年,公司联手香港南丰集团共同成立联营公司,收购上海世贸商城。

2015年,公司出售河北燕郊项目。

主要项目介绍

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集团项目概览

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主要投资物业

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(图片:公司2017年中期财报)                                                     

公司优势分析

一、拥有稀缺核心资源的上海土豪公司。

公司掌握很多上海优质的地产项目且拿地成本较低(2005年之前拿的几千块一平米的地)。

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   (图片:格隆汇)

公司标志性项目:

万源城:公司的旗舰项目,项目位于闵行大古美、梅陇板块,位于中外环之间。经过10多年的经营,项目口碑良好。新盘的售价要上7万每平米。与之相对应的土地成本才不到5000元每平米。

莘庄地铁上盖:公司与区ZF,新鸿基合作的又一个未来标志性项目。莘庄是上海西南区的交通枢纽,城市副总心。2015年底,莘庄拍出的地王每平米4.7万。公司的地铁上盖项目土地成本才不到5千。

滨江城开:滨江城开中心所属的板块是上海「十三五」规划重点开发的徐汇滨江板块,而项目所处的位置正是该板块核心商务区。项目坐拥临江一线江景,东倚黄浦江龙腾大道,毗邻徐家汇中心商圈、龙华旅游区,地下一层与地铁11号线云锦路站无缝对接。板块内龙耀路隧道、上中路隧道衔接浦东,畅达虹桥、浦东两大国际机场。这个区域现在成熟的项目不多,但在售的楼盘都早已突破9万每平米。此地块是公司用徐家汇中心项目和区ZF交换过来的,入账成本也仅仅1.5万每平米。

城开中心:城开中心位于上海闵行核心区位南方商城商圈,是闵行区重点综合体项目。公司于2016年出售了16.68亿的股权,直接利润9.33亿元,利润率56%。

上海世贸商城:与南丰集团合作收购的项目。位置优越,处于虹桥经济开发区。未来通过优化管理和经营,租金收入有望从每年3亿提升到7亿。                                                        

公司风险分析

一、一线城市房价趋于稳定,二三线城市环比涨幅明显回落(公司在11个主要城市:上海、昆山、无锡、北京、沈阳、天津、西安、重庆、长沙、福州和深圳拥有20个房地产项目。)

一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续10个月回落,7月份比6月份分别回落1.7和2.0个百分点。二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续8个月回落,7月份比6月份回落0.8个百分点;二手住宅价格同比涨幅连续6个月回落,7月份比6月份回落0.5个百分点。(数据截至:2017年7月)

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   (图片:中国产业信息网)

上海地区:

2017年1-7月上海市商品住宅销售额为203611百万元,同比下降30.7%。

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二、项目主要地区的政策风险

上海

从紧实行差别化住房信贷政策,二套普通房首付不低于五成,二套非普通首付不低于七成非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限(由累计缴满两年)调整为连续缴满五年(注:补缴不行)。

政策在一定程度上打击刚需市场的成交量,对于销售高端住宅的房地产商获得预售批准的时间可能延长。                                                   

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